第0260章 经营定方向，地产要开打！(2/3)

我说：“好的！那就提18！我认为，我们物业也没有必要一次性全部卖光！兴海隆项目和新世纪项目应该保留10左右物业自持，这些物业要写字楼、住宅、商铺等，这些物业以后作为公司内部使用！你们觉得如何？”

黎小虎说：“董事长！我认为保留10的物业，这个数量太多了！兴海隆项目、新世纪项目都是超级大盘！我认为商铺没有必要保留，应该全部销售！住宅和写字楼可以保留5左右！因为、我们还有酒店、停车场等大量物业属于保留自持！这样下来，我们手上的物业肯定不会低于总量的10！”

我说：“很好！物业保留方面就按照黎总说的办！现在，我们开始整理三个项目销售底价和销售目标定下来！”

于是，大家开始按照调价比例，以及保留比例进行销售底价及销售目标的核算。

最终大家核算的结果是：

（一）兴海隆项目物业销售底价及销售目标：

1、销售项目商铺：1800万平方米。平均销售单价：10620美元/平方米；销售目标：1911.6亿美元。

2、销售项目公寓及住宅：80万平方米。平均销售单价：3540美元/平方米，保留物业5，销售目标：26.9亿美元。

项目预算销售收入合计：约为1938.5亿美元。

（二）新世纪项目销售底价及销售目标：

1、销售项目商铺：1000万平方米。平均销售单价：21240美元/平方米，销售价值2124亿美元。

2、销售项目高尚住宅：300万平方米。平均销售单价：10100美元/平方米，保留物业5，销售目标：287.85亿美元。

3、销售项目写字楼：80万平方米。平均销售单价：11210美元/平方米，保留物业5，销售价值85.2亿美元。

项目预计销售总价为：2497.05亿美元。

（三）大陆新华项目销售底价（40年租期及物业整体销售）及销售目标：

1、销售单层钢架构厂房：100万平方米。平均销售单价：590美元/平方米，销售目标：59000万美元。

2、销售多层工业楼宇厂房：500万平方米。平均销售单价480美元/平方米，销售目标：240000万美元。

3、销售员工宿舍公寓楼：100万平方米。平均销售单价590美元/平方米，销售目标：59000万美元。

4、销售商务办公写字楼：45万平方米。平均销售单价710美元/平方米，销售目标：31950万美元。

5、销售购物中心及商业街商铺：40万平方米。平均销售单价950美元/平方米，销售目标：38000万美元。

6、销售酒店物业5万平方米。平均销售单价1180美元/平方米，销售目标：5900万美元。

项目总体销售目标为43.39亿美元。

三个项目合计销售目标为：4478.94亿美元。

计算完销售底价和销售目标之后，我们开始讨论销售策略的问题。

薛美凤说：“董事长！会议之后，我们将根据这个销售底价，把认筹时，现金抵扣额度，全款的优惠幅度等进行叠加计算，然后，形成这些物业的实际的销售价格！物业销售单位的价格表也根据这个基价进行一一核算，并在销售中使用！你在基价表上签字后，我们就开始去销售执行方案了！”

我说：“好的！会后你们抓紧时间做！谁来谈谈怎么销售的问题？”

欧阳风行说：“这个问题我来谈吧！为了保证整个销售的顺利进行！第一阶段，我们首先解决关系户和大户的销售问题！这部分客户我们要开盘之前解决掉！第二阶段才是普通客户的筹金转销售的问题！”

我说：“很好！目前我们积累了那些关系和大户？”

黎小虎说：“董事长！我是负责关系户和大客户销售业务的！目前，龙海涛大哥要一口气买下了，中港项目购物中心及商业街等40万平方米的物业及设施啊，同时，龙哥还要买下这里的5万平方米的酒店物业！按照，我们刚才核定的基价计算，这些物业的总价为43900万美元，其他的大中客户都是本地的投资客！”

我说：“好的！像龙哥这个客户我亲自来谈吧！其他的关系户和大客户你们来谈！这些客户背景复杂，我们一律按照保住底价方式给他们谈判！并且，我们不能跟他们做按揭，全部要他们交全款！因为，这些客户在银行的资信肯定不太好！因此，我们跟他们做生意必须干脆彻底，不能留有尾巴！”

黎小虎说：“好的！明天我们制定价格表！后天，我们就开始进行关系户和大客户销售谈判、签约和交款等业务！”

我说：“艳芳！财务公司在三个项目销售收款方面准备得怎么样？”

艳芳说：“我们财务公司分两个地方进行收款！一个地点在金盘营销中心，各大银行已经将他们的收款机安装在现场了！一个地点在皓龙大厦的财务公司的收款处！我们可以接受现金和银行转账！关于按揭款的问题，银行规定首付款不能低于房款的30。银行给我们购房者签定《按揭房款合同》后15天工作日内，为购房者贷款资信审核，并将按揭部分购房款给我们三个收款公司！为了保证房款顺利回收，营销部一定要对购房者资信进行预审，对于预审不合格的购房者，劝他们采用全款方式购房！否则，以后，退合同首付款是一个非常麻烦的事情啊