第三十四章 经营童年记忆(1/2)

不动，压资金，远期却有回报，等于定存了。

一动，涉及一系列供控合同，建材说涨就涨，融贷成本又那么高，财务模型说崩就崩。十层楼的预算，盖到三层就知道最多只能盖到六层了。

要么再融四层的高利贷，止损，把事平了。要么多融十四层，楼花卖了，把物料涨价的成本摊进去，加注再赌下去，追盈。要么烂尾楼，跑路。

楼一起，只能升不能停的，一停逼债的就到，楼马上就烂。前期投入全砸进去不说，工程款都结不了。银行与承建商逼债，不跑不行。

不光你跑，信贷部主任也得跑。承建商欠多了材料款，跟着就跑，包工头一看承建商不见了……

各业结款不过年，最迟年底，《农民工讨薪难》就得上媒体……

跑路在地产界比中山路都有名，随时有人上路。只要一人开跑，发令枪就响了，马上就有人陪跑，路上绝不孤独，多米诺骨牌一样。

拿地要靠自身的能量与资金实力，开发却是玩的别人的钱。融贷与预售款，层层转包的垫付，一堆欠条，

房地产之所以挣钱，它不是用10块现金去挣2块钱的利润，而是用1块现金撬动10块钱的欠债，去赚2块钱的利润。

项目成功，1块钱连本带利收回来就成了3块，翻倍的挣。项目失败，1块钱本清零，倒欠10块，复利还在滚。就算年息百分之十，七年就得翻倍。

现在三年翻一翻玩一样，楼盖慢点一年就吃掉你的本。盖完了一年卖不出去吃掉你的全部利润，比gdp增长还喜人。

房地产开发玩的不是房，是杠杆，很考验拆东墙补西墙的技术。时机不对，风控一崩，就看谁跑的快了。

房地产第一次启动是97年末，股市歇菜了，钱过来了。真正起飞是2007，股市又崩了，钱又过来了。

进入赤字财政，银根一松，特别是入世后，买方市场就渐渐有了。之后每次房地产上冲，不是靠什么经济形势，刚需软需的，全是被股市过来的资金托起来的。

不单民间资本，股市一旦低迷，合法不合法的融资融券市场就没了，银行信贷业务都会朝房地产倾斜。

从来就没有刚需这个东西，从来就不缺刚需这个东西。

油粮米面刚的不能再刚了，几毛一斤的米多的是，几十块一斤的同样多的是。

再需要的东西，该买不起还是需不出来市场，但这种需要始终存在。这东西叫大盘，叫大盘指数，叫信心。

刚需软需什么的是大盘，海南等三波在没刚需的时候，照样炒的飞起。房地产开发商做的是大势，是信心，是紧缺，是预期升值，是兰花普洱茶，不是大盘。

大盘是政府与论坛考虑的，是老百姓关心的，是只有大地产商才有实力做的，最少是上市公司级别。它会预测分析，做成本核算，大规模囤地。

它囤地不为马上开发，首要目的是对冲，是信心传导，地块升值速度跟闲置资金的利息差不多就行。

大地产商手里有地，有预期，就有信心。传导到股市上，上市地产公司的股票涨几点，公司自己的证券部再操作一下，对股民讲个千古帝王煎的故事。龙头，潜力，题材，概念，长期看好，资金成本就收回来了。

大盘只有大地产商才玩的起，压的起，才有传导效应，才愿意为了减少风险降低利润。

绝大多数地产开发商都不做大盘，做的是专业的调度，一层一层分的很细。拿地，拆迁，开发，建筑项目，招商，销售，层层分包。商铺招租都分包给广告与公关公司，卖楼都有专业的走穴团队，全国巡回演出。

那些县市地方上拿地加拆迁，开发加销售，一条龙的房地产小超人，更跟什么大盘没关系。大盘再好，它技术不行还是个死。

房地产商不是依靠大盘做长久生意的，是做杠杆的，一个地产项目就是一个轮回。

它的资金成本太高，必须快进快出。进的时候玩的就是杠杆，出的时候会通过减灶法，人为制造短缺，制造紧缺需求。卖房卖邮票与卖兰花普洱茶，一样的运作手法，没有本质不同。

不同的是，主力一撤就崩。房与邮票这样的下面有大盘与预期托，邮票会夹在集邮册里，房子会把人夹进去，可以获得经营性收入，还有升值预期。

对开发商来讲，杠杆技术第一，制造信心第一。考验的不是建楼水平，是资金利用率与制造紧缺的水平。融贷成本与融资渠道畅通，对它非常重要。

股市一崩，房地产行业欢欣鼓舞，融资渠道立刻就畅通了。

股市房市在国内，大体与黄金跟美元的关联差不多，是天枰状态，一个涨一个就落。

房地产老板一提起来似乎很风光，那是因为干这一行，再瘦都得打肿脸充胖子。

早期很多房地产开发商最大的资本，就是那台给外人看的豪车。

这台豪华座驾是资本，不是资产。无论是处于行驶还是停放状态，它都是投资状态。而且，兼具一部分通行证职能与信用证效果。

就像早期不流行遮牌子的时候，朋友支个摊儿，会打电话让周围朋友把车停在他摊儿门口一样。一堆豪车与特殊字头的通行证在门口一摆，与挂领导题词，摆满大花篮差不多。

很多这样的豪车，最后都被法院拍卖了，98之前玩房的弟兄，伤亡惨重。

就像煤老板一样，电煤涨价后煤老板的风光，很多人看到了，先